Под исходно-разрешительной документацией понимают документацию, которая должна быть оформлена в соответствии со статьями 44-51 Градостроительного кодекса РФ.

Комплект документов по итогам согласования предпроектной проработки земельного участка, здания или сооружения, который является основанием для оформления разрешения на проведение градостроительной деятельности, называется исходно-разрешительной документацией.

В состав ИРД входят распорядительные документы (Постановления, Распоряжения), разрешения, технические условия, материалы инженерных изысканий, согласования и утверждения, а также иные документы, полученные от уполномоченных государственных органов, и специализированных организаций для разработки, согласования проектной документации и строительства объекта недвижимости.

В полный комплект исходно-разрешительной документации включаются различные документы, которые отражают основные рекомендации и требования по размещению объекта строительства на местности, определяют границы земельного участка, технические и экономические показатели строительных объектов. К этим документам также относятся рекомендации и требования, которые были получены от различных согласующих органов для выполнения проектирования. В исходно-разрешительных условиях указываются возможности выполнения работ, которые учитывают экологические и санитарно-гигиенические нормы расположения объекта, предполагаемого назначения, особенности его использования, воздействия на окружающую среду.
Получение всего пакета согласовательной и разрешительной документации, которая нужна для выполнения проектирования строительства, проведения реконструкции, частичного или полного технического переоснащения, выполнения капитального ремонта строений и сооружений, проводится застройщиком, имеющим право на земельный участок. Получение вышеуказанной документации допускается техническим заказчиком, который работает в интересах инвестора-застройщика и выступает от его имени.

Получение всего пакета согласовательной и разрешительной документации, которая нужна для выполнения проектирования строительства, проведения реконструкции, частичного или полного технического переоснащения, выполнения капитального ремонта строений и сооружений, проводится застройщиком, имеющим право на земельный участок. Получение вышеуказанной документации допускается техническим заказчиком, который работает в интересах инвестора-застройщика и выступает от его имени.

ИРД выдаётся заявителю специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований).

Разработка материалов предпроектных проработок и оформление комплекта исходно-разрешительной (ИРД) документации является начальной стадией инвестиционного процесса, основанием, в котором определяются качественные характеристики и финансово-экономические параметры будущего объекта недвижимости.

При отсутствии разработанной, утвержденной или согласованной в установленном порядке градостроительной документации на территорию планируемого строительства, Техническому заказчику необходимо организовать выполнение архитектурных предпроектных проработок, подготовить и согласовать градостроительное обоснование размещения объекта.
К исходно-разрешительной документации относятся следующие документы:

• распорядительные документы, постановления и распоряжения различных органов исполнительной власти;
• технические условия;
• разрешения;
• материалы инженерных изысканий;
• согласования и утверждения;

и другие документы, выданные уполномоченными государственными органами и специализированными организациями для подготовки, согласования проектной документации и строительства различных объектов недвижимости.

Основной состав комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД) содержит:

1. Градостроительное заключение;

• Градостроительное заключение включает в себя:
• градостроительное заключение по установленной форме;
• эскиз № 1;
• заключение по обследованию объекта недвижимости (территории, зданий и
• строений);
• заключение по условиям проектирования;
• заключение согласующих организаций.

2. Заключение по инженерному обеспечению;

• Заключение по инженерному обеспечению объекта включает:
• пояснительную записку;
• эскиз № 2 с расчетными нагрузками;
• предварительные технические условия эксплуатационных организаций;
• расчетные данные технико-экономических показателей планируемого объекта недвижимости (ТЭП).

3. Заключение экологической экспертизы (по необходимости - состав заключения экологической экспертизы определяется Департаментом природопользования и охраны окружающей среды в зависимости от экологических требований к размещению объекта и уровню обоснований представленных в предпроектной документации). Полный перечень комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД).

В процессе оформления комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД), в случае необходимости, может потребоваться разработка дополнительных предпроектных материалов и выполнение следующего комплекса работ:

• корректировка существующего проекта планировки территории;
• разработка предпроектных проработок на объект;
• градостроительные обоснования размещения объекта;
• разработка схем инженерного обеспечения;
• расчет внеплощадочных сетей и сооружений на них;
• разработка заключений по участку компенсационного озеленения;
• расчет инженерного обеспечения с выделением физических объемов и стоимости городских сетей;
• получение дополнительных согласований;
• подготовка справочной, технической, информационной документации по требованию уполномоченных государственных органов.

Проектно-сметная документация должна быть разработана в полном соответствии с требованиями, определенными в исходно-разрешительной документации.

В состав исходно-разрешительной документации для проектирования входят следующие документы и материалы:

Поручение главы администрации (в г. Москве - это префект АО, либо заместитель по вопросам строительства) или письмо-заявка Заказчика (лица, которое имеет намерение застроить имеющийся у него участок) являются основанием для изготовления исходно-разрешительной документации на строительство объекта недвижимости, в том случае, если есть в наличии оформленные надлежащим образом земельные отношения, то есть договор аренды участка или свидетельство на право собственности этим земельным участком.

Градообоснование разрабатывается в пределах границ территории функционально-планировочного образования,  это может быть часть или целый квартал, или внутриквартальная территория общего использования. Градообоснование включает:

графическую информацию, разработанную на основе топосъемки в масштабе 1:2000, на которой отображены границы расположения существующих, планируемых объектов капитального строительства, границы расположения линейных сооружений,  границы расположения объектов исторического наследия, особые охраняемые природные объекты, территории общественного использования, территории с особыми условиями использования,  а так же непосредственно земельный участок, на которм планируется осуществить строительство.

Проведенные расчеты и подтверждения границ и видов разрешенного использования, расчеты и обоснования функционального назначения, технико-экономических показателей и посадки объекта недвижимости на данном земельном участке, а также подтверждение границ зон действия общественных сервитутов в границах данного земельного участка, другие доказательства, которые выполнены в соответствии с региональными нормативами и правилами использования земли и застройки необходимы для разработки градостроительного плана земельного участка, в том числе для осуществления благоустройства и озеленения участка территории.

• материалы предпроектных проработок;
• градостроительное заключение в составе Эскиза № 1;
• заключения по обследованию объекта недвижимости (земельного участка - в случае нового строительства) либо здания, сооружения в случае его реконструкции либо технического перевооружения);
• заключения согласующих организаций;
• ситуационного плана земельного участка по компенсационному озеленению в случаях необходимости уничтожения зеленых насаждений на земельном участке, отведенном для строительства;
• Технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям (выдаваемые техническими службами) с указанием на топографической съемке точек подключения к сетям; заключение по инженерному обеспечению объекта строительства (как правило, выполняется непосредственно по инициативе Заказчика-застройщика в целях получения предварительных технических условий присоединения к инженерным коммуникациям);
• заключение по компенсационному озеленению, оформленное в соответствии с законодательством о защите зеленых насаждений;
• заключение органа природопользования и охраны окружающей среды;
• протокол рассмотрения Архитектурным советом (при органе по архитектуре и градостроительству) материалов предпроектных проработок;
• заключение органа по охране памятников (если строительство объекта планируется на исторических территориях);
• заключение по визуально-ландшафтному анализу (если строительство объекта планируется на исторических территориях).

В связи с тем, что вопросы градостроительной деятельности находятся в одновременном ведении Российской Федерации и ее субъектов, единого документа, который в полной мере регулирует порядок разработки и полный состав исходно-разрешительной документации не существует. Есть существенные различия в нормативно-правовых документах, которые приняты, например, в г. Москве (Законы г.Москвы, распоряжения Мэра, постановления Правительства Москвы); в Московской области - Законы МО, постановления Правительства МО, глав районных администраций МО), в городах Российской Федерации.

Комплект документации, необходимый для разработки проекта планировки территории, прохождения общественных слушаний и градостроительного совета:
 

Данные о собственности

• Свидетельство о праве собственности (аренды) на участок
• Договор аренды участка (при аренде)
• Акт выбора земельного участка (при аренде)
• Кадастровый план участка
• Акты выбора трасс для внеплощадочных сетей

Утвержденная градостроительная документация

• Материалы территориального планирования населенного пункта
• Градзаключение (если размещаемый объект соответствует ранее определенному назначению территории)
• Градобоснование (при изменении категории земель или вида их разрешенного использования)

Решения Администрации

• Постановление о разрешении разработки проекта планировки территории
• Разрешение на снос зданий
• Разрешение на вырубку зеленых насаждений
• Архитектурно-планировочное задание (градостроительное задание, задание на разработку проекта), утвержденное Главархитектурой

Материалы инженерных изысканий

• Отчет об инженерно-геодезических изысканиях
• Отчет об инженерно-геологических изысканиях
• Отчет об инженерно-экологических изысканиях
• Отчет об инженерно-гидрологических изысканиях

Акты и заключения надзорных служб

• Санитарно-эпидемиологическое заключение ФГУ по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека
• Экспертное заключение либо акт обследования участка ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»
• Заключение Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору
• Заключение Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора
• Технические условия (требования к проекту) Отдела государственного пожарного надзора
• Заключение Главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды
• Исходные данные для разработки раздела ГОЧС ГУ МЧС РФ
• Письмо Министерства культуры о наличии или отсутствии памятников истории, культуры, архитектуры, археологии, зон их влияния и охраны
• Справка ГУП «Геоцентр-Москва» (Роскомнедра) о наличии или отсутствии на рассматриваемом участке полезных ископаемых
• Заключение Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по МО (Росприроднадзор)
• Фоновые концентрации вредных веществ и климатические характеристики района строительства ГУ ЦГМС

Технические условия

• Водопровод
• Канализация бытовая
• Канализация ливневая
• Теплоснабжение
• Газоснабжение
• Электроснабжение
• Телефонизация и радиофикация
• Вывоз ТБО
• ГИБДД,РДУ/Мосавтодор/ФУАД

Дополнительные акты и заключения

• Согласование Роспотребнадзором места сброса очищенных стоков, анализ воды ВЗУ
• Акт обследования конструкций существующих зданий
• Согласование с владельцами граничащих земельных участков, согласование проектных решений с заинтересованными лицами в случае, при наличии сервитутов в их пользу
• Проект сокращения существующих или проектируемых СЗЗ, согласованный Роспотребнадзором
• Согласование Роспотребнадзором места расположения ВЗУ, очистных сооружений хозяйственно-бытового и дождевого стока
• ОВОС
• Другие необходимые согласования.